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Travaux faits soi-même : un aller simple pour la ruine

Crédit photo : Pixabay

Les prix de l’immobilier traversent une telle démesure que beaucoup de propriétaires rognent sur tous les autres postes budgétaires et, notamment, sur celui consacré aux travaux. Une des solutions les plus courantes consiste à les réaliser soi-même. La contrepartie étant une prétendue économie de 50 % à la clé si l’on compare aux tarifs pratiqués par des entreprises de rénovation établies en France. Est-ce vraiment le cas et quels sont les risques ?

Les travaux, une affaire de professionnels

Poussés depuis plusieurs années par la mode des émissions télévisées de décoration et, surtout, par les contraintes budgétaires, beaucoup de propriétaires sautent le pas et s’improvisent experts en rénovation. J’ai déjà abordé la question dans mon premier ouvrage.

Si la logique financière peut sembler évidente de prime abord, dans la réalité, c’est une tout autre histoire. En effet, avant d’envisager l’angle budgétaire, il faudrait se poser la question suivante : suis-je assez compétent pour me lancer dans des travaux d’envergure ? Voir à la télé, dans des magazines ou dans des livres la manière de réaliser des travaux est une chose, en être capable chez soi en est une autre. Ce n’est pas parce que vous suivez tous les matches de Federer que vous jouerez comme lui.

La théorie est certes nécessaire, mais la pratique reste indispensable. Comme dans tous les métiers. Vous improviseriez-vous fromager pour déguster votre fromage ou dentiste pour soigner une rage de dent ? Non. Pourquoi en irait-il autrement en matière de maçonnerie, d’électricité ou de plomberie ? Dans le confort de votre cuisine, vous pouvez tenter de préparer des recettes gastronomiques et, éventuellement, les réussir au bout de plusieurs essais infructueux. Même si vous n’y parvenez jamais, quelles conséquences ? Un repas un peu moins bon que d’habitude ? Dans le bâtiment, la moindre erreur coûte une fortune et peut avoir un impact durable sur votre vie.

Pour ceux qui sont un peu bricoleurs et habiles de leurs deux mains, il paraît déjà plus raisonnable d’étudier l’économie budgétaire réalisable avec le fait maison. Il convient toutefois d’être réaliste dans la comparaison.

Pour bien comparer, prenez tout en compte, sans exception

Quand on cherche à comparer le coût des travaux de rénovation, le premier réflexe consiste à comparer le devis d’un professionnel au coût des matériaux en magasin. La différence entre les deux, la main-d’œuvre, constituerait le gisement d’économies si on effectuait les travaux soi-même. En théorie. Car, en pratique, ce raisonnement est faux pour trois raisons :

1) C’est une vision simpliste et complètement erronée. Cette approche ne prend pas en compte les outils et équipements que vous devrez acquérir pour faire vos travaux. Entre l’acquisition de l’outillage classique, de machines et équipements spécifiques et peut-être même d’un véhicule utilitaire, les économies fondent comme neige au soleil. Il faut également contracter une assurance responsabilité civile spécifique au cas où vous ou des bénévoles se blessent sur le chantier.

2) Les matériaux auxquels ont accès les professionnels ne sont pas forcément disponibles en grandes surfaces. La qualité n’est pas la même, les prix non plus.

3) Le temps, considérable, à consacrer aux travaux. Adieu, les loisirs après le boulot, les week-ends détentes et les vacances réparatrices. Si la rénovation dans laquelle vous vous lancez est importante, c’est parti pour des mois voire des années de dur labeur. Avec en perspective, l’enthousiasme du début qui s’étiole, le découragement, et finalement l’abandon du chantier. Et ne parlons pas des couples qui explosent en plein vol en raison de ces travaux qui empiètent constamment sur la vie de famille.

Cette vérité, peu de gens veulent l’entendre.

Avez-vous déjà pensé à votre responsabilité juridique ?

Probablement pas. Comme l’immense majorité des propriétaires. Pourtant, le risque est bien réel. Et il est énorme.

Imaginons que vous bricoliez l’électricité. Un incendie se déclenche suite à un défaut de l’installation et ravage entièrement votre logement. Une enquête aura lieu et déterminera les causes, c’est-à-dire vous et vos malfaçons. L’assureur pourra vous opposer une non-conformité ou une malfaçon pour ne pas couvrir le sinistre et il aura entièrement raison. Vous perdrez tout et serez propriétaire d’un logement détruit par les flammes. Votre vie sera ruinée. Vous rembourserez un crédit pour un logement inutilisable. N’évoquons même pas l’hypothèse où l’incendie provoquerait des victimes.

Cet exemple est extrême mais n’imaginez pas un seul instant que ça n’arrive jamais ou que ça n’arrive qu’aux autres. Ça arrive. À vous de ne pas surestimer vos capacités. Restez toujours conscient des risques encourus et posez-vous la question : le jeu en vaut-il la chandelle ?

L’article 1792 du Code civil, vous connaissez ?

Voici ce que dit l’article 1792 du Code civil :

 Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

 Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En clair, cela signifie que la présomption de responsabilité est retenue à l’égard du constructeur pour une durée incompressible de dix ans après la réception de l’ouvrage.

C’est pourquoi, dans le cadre de travaux, l’assurance dommages-ouvrage (ADO) est obligatoire. Elle permet d’indemniser rapidement le maître d’ouvrage dans le cadre de la garantie décennale si des malfaçons sont constatées. L’indemnisation intervient en dehors de toute recherche de responsabilité. Cette dernière s’effectue dans un second temps avec les expertises et les recours de l’assureur contre les responsables des malfaçons.

Un professionnel a, en principe, contracté une ADO. A priori, vous êtes donc couvert au titre de la garantie décennale. En tant que particulier, vous avez aussi l’obligation de souscrire une ADO. Si vous ne le faites pas, il n’y a pas de sanctions directes.

De bricoleur du dimanche à constructeur d’ouvrage

Réaliser vos travaux vous-même fait de vous, simple particulier, un constructeur d’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, avec tous les risques que cela comporte. Dont celui de la garantie dommages-ouvrage : vous assumez l’entière responsabilité des travaux pendant les dix ans suivant la réception de l’ouvrage.

Très concrètement, si vous vendez le logement dans lequel vous avez réalisé des travaux vous-même, pendant cette période de 10 ans, tout acquéreur pourra se retourner contre vous au titre de la garantie décennale. Vous commencez à mieux saisir le risque ?

Si vous comptez dissimuler à l’acquéreur que vous êtes l’auteur des travaux, cela s’appelle un dol et c’est puni par la loi. Quoi qu’il en soit, le notaire a l’obligation professionnelle d’informer les acquéreurs sur les assurances obligatoires. Dans ce cas précis, il devra clairement les informer des conséquences de l’absence d’ADO. De deux choses l’une. Soit cela fait fuir les potentiels acquéreurs et la vente ne se fait pas, soit cela aura une incidence à la baisse sur le prix de vente demandé.

Cependant, même si vous parvenez à vendre votre bien, ne vous estimez pas tiré d’affaire pour autant. Bien au contraire.

Deux contraintes majeures liées à l’ADO

En tant que particulier réalisant lui-même ses travaux, il est assez difficile, pour ne pas dire impossible, de  trouver une assurance acceptant de couvrir la garantie dommages-ouvrage. Pourquoi ? Tout simplement parce que cela remet en question le principe même de cette assurance.

Après les indemnisations, les recherches de responsabilité distinguent bien le constructeur d’ouvrage du maître d’ouvrage. Si vous incarnez les deux, vous ne pouvez pas être à la fois victime et auteur des malfaçons.

Certains particuliers parviennent toutefois à en souscrire une, mais à des prix faramineux. Cela n’empêche pas le fait que vous restez toujours constructeur d’ouvrage et, en cas de problème grave, assurance ou pas, vous engagez votre responsabilité. Systématiquement.

Le deuxième point à poser problème concerne la réception de l’ouvrage. Quand vous passez par un professionnel, en fin de chantier on procède à une réception des travaux, notifiée par procès-verbal daté. Cette date marque le début de la garantie décennale.

En tant que particulier, vous ne pouvez pas réceptionner votre propre travail. Il vous faudra réunir un ensemble d’éléments qui permettront de fixer une période de fin, plutôt qu’une date précise. En cas de recours d’un acquéreur, cette période de flottement peut tout changer au niveau de vos responsabilités.

Les jugements de particuliers constructeurs d’ouvrage

Les acquéreurs qui décident de se retourner contre les vendeurs au titre de la garantie décennale sont nombreux. Dans ces affaires, les juges s’appuient systématiquement sur l’article 1792 du Code civil. Le simple particulier sera considéré comme constructeur d’ouvrage.

Cette qualité de constructeur d’ouvrage implique que vos travaux doivent avoir été réalisés dans les règles de l’art avec les matériaux adéquats. Si vous n’avez pas suivi les normes en vigueur, l’expertise judiciaire mettra en lumière vos malfaçons et vous serez condamné. Vous serez condamné à payer la déconstruction et la reconstruction, dans les normes, à votre acquéreur. En plus des dommages et intérêts et de votre condamnation aux dépens. Selon l’ampleur des travaux à refinancer, la ruine est au bout du chemin.

Vous ne pouvez pas faire notifier dans l’acte de vente un achat « en l’état », même si le notaire se montre peu regardant. D’une part, il engage sa responsabilité professionnelle, d’autre part, les juges n’accordent aucune valeur à ces notifications. Le responsable des malfaçons, c’est vous dans l’esprit des juges. C’est donc à vous de payer l’addition.

Tous les travaux pour lesquels la garantie décennale est obligatoire pour un professionnel vous concernent également. Et les domaines d’application sont nombreux.

Conclusion

Vous lancer dans la réalisation de vos travaux peut être une formidable aventure humaine et une occasion d’apprendre exceptionnelle. Mais avant de vous embarquer dans ce type de projet, vous devriez considérer les risques y afférents. Trop de personnes les ignorent et s’exposent à des risques considérables.

Si, en matière d’immobilier, il est tout à fait conventionnel de planifier sur du moyen à long terme, vous ne savez jamais ce que la vie vous réserve. Les occasions de devoir vendre avant la fin de la garantie décennale sont multiples : séparation, accident, chômage, décès, mutation, etc.

Dès que vous vendez, vous avez une épée de Damoclès au-dessus de votre tête pendant la période couverte par la garantie décennale. Réfléchissez bien avant de vous lancer dans ce type d’opération.

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Article présenté par

Auteur du Guide pratique de l'achat immobilier et du Guide pratique anti-cambriolage, Laurent Criado est également fondateur du magazine leguideimmobilier.com.

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